Как получить компенсацию от застройщика
В прошлом материале были приведены реальные примеры из судебной практики, касающейся претензий дольщиков к застройщикам. Тогда удалось разобрать две ключевые темы: изменение условий ДДУ и расторжение договора. Причем завершение сотрудничества рассматривалось в контексте выхода покупателя из сделки без потерь или с прибылью.
Сейчас на повестке дня другие, не менее важные темы:
1. Компенсация морального/материального ущерба строительной компанией.
2. Штрафы для застройщиков за неисполнение условий договоров.
3. Ответственность строителей за нарушение действующих правовых норм.
Сейчас на повестке дня другие, не менее важные темы:
1. Компенсация морального/материального ущерба строительной компанией.
2. Штрафы для застройщиков за неисполнение условий договоров.
3. Ответственность строителей за нарушение действующих правовых норм.
20.12.2021
Аргументы и Факты
Похожие статьи
Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков
Получить консультацию
Заполняя форму, я принимаю условия передачи информации
В недавнем прошлом Верховный суд России четко разъяснил действия дольщиков в случае ущемления их прав. Такое заявление стало для многих людей сигналом к действию - обращений в суды стало больше. Но здесь нужно делать скидку на особенности правового поля нашей страны. В РФ отсутствует прецедентное право! По этой причине по одинаковым делам продолжают выноситься разные решения.
Зачастую судебные разбирательства завершаются на уровне Арбитражных судов субъектов РФ. Но когда дело доходит до Верховного суда, это нередко приносит нужные результаты.
Представленные ниже примеры: это случаи с реальными людьми, решившими отстаивать свои права. Они посчитали, что строители не выполнили взятые на себя обязательства и решили добиться компенсаций. Но даже если у вас будет идентичная ситуация, это не станет гарантией успеха.
Строительная компания не оповестила собственника о сдаче его жилья. В такой ситуации можно считать, что квартира не сдана!
Случай №1: После внесения всей суммы за квартиру дольщик спокойно ждал завершения строительства. Когда подошел обозначенный в договоре срок сдачи, он не получил никаких уведомлений. На такие действия строителей человек отреагировал вполне логично - пожелал получить компенсацию. Итоговая сумма его исковых требований составила около 350 000 рублей!
Фактически строительство завершилось даже раньше срока на 5 - 6 месяцев, но дольщика почему-то забыли уведомить. Застройщик в суде весомых аргументов в свое оправдание не привел. При этом заявил, что истец сам виноват. Другие дольщики знали о сдаче, а он нет.
Решение Областного суда: Отказ в компенсации. Здесь аргументация была следующая: Истец не сумел привести доказательства своего незнания о сдаче дома и отсутствия уведомления от застройщика.
По логике решения выходит, что сам дольщик не проявлял желания принимать квартиру. И он не мог не знать об окончании работ, живя неподалеку от места стройки.
Ответ Верховного суда: В обязанности застройщиков входит рассылка уведомлений о завершении работ всем собственникам. Для этого определен конкретный способ - заказные письма с уведомлением и описью. Дополнительно компания может звонить людям, писать им в соц. сетях и даже пользоваться голубиной почтой. Но это не отменяет необходимости отправлять письма!
Здесь действует норма права: п. 4 ст. 8 о способе уведомления
Также ВС РФ подчеркнул, что при таких претензиях доказательства правомерности своих поступков обязаны приводить именно строители. А если они отступили от правил, не направили дольщику письмо, то нарушили закон.
Определение ВС No 18-КГ16-40
Выносим полезный опыт
С наступлением срока сдачи следует чаще проверять почту. Если официальное письмо так и не поступило, можно смело выдвигать требования о неустойке. Компания отказывается урегулировать проблему? Тогда остается обращение в суд, и к указанным выплатам следует присовокупить штрафные санкции!
Строительная компания затягивает с устранением недочетов. За это дольщик вправе получить компенсацию и штраф!
Случай №2: Между физ. лицом и строительной компанией был заключен ДДУ. Дольщик полностью рассчитался и ожидал сдачи дома. Работы завершились в срок, но во время приемки квартиры гражданин увидел существенный недостаток - неправильное остекление лоджии. Он сразу направил компании претензию, которая на долгое время осталась без внимания. Следующим шагом покупателя стало обращение в суд. В своем иске он пожелал получить неустойку 8 200 000 рублей и компенсировать моральный вред 60 000 рублей.
Городской суд вынес отказное решение по иску. Областной суд рассмотрел апелляцию, но оставил предыдущее решение без изменений.
Аргументом для вынесения вердикта стало утверждение о невозможности применения закона, призванного защищать права потребителей.
Ответ Верховного суда: В законе о долевом строительстве присутствует пробел. Он никак не регулирует ситуацию, в которой за несвоевременное устранение недочетов застройщиком собственник получает денежную компенсацию.
Дольщика можно признать потребителем, который испытал дискомфорт от действий компании. Закон о защите его прав здесь является ключевым. Даже судебное разбирательство не отменяет его действия. Дефекты строители обязаны устранить и компенсировать моральный ущерб.
Размер неустойки считается по действующим нормам - это 1% от стоимости приобретенного жилья за каждый день просрочки. Максимальный срок устранения недостатков - 45 дней.
См. п. 1 ст. 20 о сроках устранения недостатков
Выносим полезный опыт
Не следует принимать жилье с явными недоделками. Следует отразить все недочеты в акте приемки и составлять претензии. Если застройщик отказывается возмещать ущерб, есть смысл обратиться в суд.
В рассказанной истории разбирательство длилось более трех лет, а сумма искового требования втрое превысила стоимость самого жилья. Но появился прецедент, по которому даже за не очень серьезное нарушение можно получить значительную компенсацию.
ВАЖНО: Если истец требует большую выплату, которая в разы превышает объемы его издержек, суд вправе уменьшить сумму иска. Но для этого нужны основания!
п. 34 постановления Пленума ВС No 17 об уменьшении неустойки
Оплата неустойки не отменяет других компенсаций!
Ответ Верховного суда: Если имеется факт обращения в суд, выплаты строительной компании нельзя считать добровольными. Поэтому за дольщиком сохраняется право требовать выплату. Причем санкции будут наложены на всю сумму компенсации, переданную застройщиком клиенту.
Определение ВС No 31-КГ16-1
Уменьшение выплаты возможно. Но для этого ответчик должен доказать несоизмеримость требований.
ст. 333 ГК об уменьшении неустойки
Выносим полезный опыт
На любое нарушение застройщика и ущемление прав потребителей нужно реагировать правильно - составлять претензию и пытаться получить компенсацию. Если досудебного урегулирования не получится, можно смело обращаться в суд.
Предварительно стоит напомнить застройщику о действующих нормах права. По ним кроме компенсации морального вреда и неустойки ему придется выплатить штраф. Он составит половину всех исковых требований! Плюс истцу компенсируют все судебные издержки. Такие факты действуют отрезвляюще и нередко мотивируют компании решать вопросы в досудебном порядке.
Если дольщик выявит дефекты жилья во время его эксплуатации или ремонта, застройщик оплатит все расходы на их устранение!
Случай №3: Дольщик заселился в квартиру, а с наступлением холодов столкнулся с промерзанием стены. Кроме дискомфорта это явилось причиной постоянной сырости и появления грибка. На просьбу устранить дефекты застройщик ответил отказом. Он заявил, что не имеет права производить работы с наружными стенами, так как они являются собственностью всех жильцов.
Тогда собственник произвел ремонт за свой счет, а затем подал в суд иск о выплате компенсации. Итоговая сумма получилась 415 000 рублей - она включала проведение независимой экспертизы и компенсацию. Дополнительно компания была обязана выплатить штраф - половину от суммы иска.
Разбирательства в местных судах разделились на два этапа. На первом судебный орган значительно снизил размер выплат за моральный вред. На втором - принял решение об отказе в удовлетворении претензии.
Ответ Верховного суда: Компенсация морального вреда не может составлять 50 000 рублей, достаточно 10 000 рублей. При этом компания обязана в полной мере возместить клиенту его финансовые издержки на устранение недостатков квартиры.
Дольщикам никто не может диктовать условия по защите их законных прав. Они могут нанять специалистов для проведения необходимых работ, а затем все затраченные средства получить от застройщика. Также им не запрещено получить от компании деньги или принять ее предложение об устранении недостатков.
Определение ВС No 11-КГ15-9
Строительные компании ошибочно ссылаются на пункты об общем имуществе. Для замены утеплителя не нужно делать перепланировку, переустройство помещений или реконструкцию. И права соседей при проведении таких работ никак не затрагиваются.
Выносим полезный опыт
Недостатки в виде плесени или грибка на стенах, холода в зимний период или повышенной влажности требуют немедленного устранения. Но до начала работ необходимо пригласить независимого эксперта и получить его заключение.
Этот акт станет поводом для подачи исковых требований и определит виновного в нарушениях. Ссылки на несогласие с работами других жильцов дома не имеют под собой оснований.
Смена дольщика не освобождает застройщика от уплаты неустойки в полном объеме.
Случай №4: Первая женщина стала дольщицей. К назначенному в договоре сроку дом не был сдан в эксплуатацию. Не захотев ждать завершения строительства, она решила продать квартиру. Право на жилой объект перешло к другой женщине.
Смена дольщика состоялась через 7 месяцев после официальной даты сдачи дома. А через 2 месяца строители объявили о завершении работ и предложили владельцам провести приемку квартир.
Сложившаяся ситуация не устроила собственницу, поэтому она решила получить неустойку. Причем компенсация касалась всего срока - то есть 9 месяцев просрочки! Сумма получилась 208 000 рублей, сверх которой автоматически был приплюсован штраф в 50%.
Суд первой инстанции удовлетворил требования. После апелляции Областной суд отменил решение.
В официальных документах было указано, что собственница имеет право на компенсацию 2-месячной просрочки.
Ответ Верховного суда: Строительная компания допустила 9-месячную просрочку по сдаче объекта. Поэтому она должна выплатить неустойку за весь срок. И не важно, как давно второй дольщик купил квартиру.
ст. 384 ГК о правах кредиторов
В ДДУ прописано, что новый собственник получает все возможные права. Последующая переуступка прав на недвижимость не отменяет этого обстоятельства.
Определение ВСNo 2-КГ14-1
Выносим полезный опыт
Приобретение строящегося жилья у дольщика должно сопровождаться тщательным изучением ДДУ. Особенно пункта о переходе прав! Именно он определит возможное получение и размер неустойки.
Если в договоре прописана полная передача прав, и имеет место нарушение сроков сдачи дома, можно без опасений создать претензию. В ней следует потребовать компенсацию за весь период просрочки, что на 100% законно. Плюс если компания откажется урегулировать вопрос полюбовно, в суде сумма компенсации увеличится в полтора раза!
Договор со сложными формулировками по поводу сдачи объекта недвижимости не станет поводом для отказа в выплате компенсации
Случай №5: Дольщик и застройщик заключили ДДУ, в котором были прописаны сроки сдачи квартиры - максимум через 6 месяцев со дня ввода здания в эксплуатацию. Также в договоре был дополнительный пункт, по которому сроки сдачи дома обозначались 1 - 2 кварталами следующего года.
Фактически строительная компания ввела дом в эксплуатацию в самом конце прошлого года. А жилье передала владельцу через 10 месяцев. На претензии дольщика по поводу сроков застройщик не отреагировал, и тогда человек направил иск в суд с требованием выплатить 150 000 рублей.
Местный судебный орган ознакомился с договором и отказал в выплате неустойки.
Главным и единственным аргументом стал дополнительный пункт о сроке сдачи дома (1 - 2 квартал следующего года). То есть со дня окончания этого периода до передачи жилья прошло 4 месяца - что полностью соответствует условиям ДДУ.
ВАЖНО: Добавив в соглашение такой пункт, строительная компания выиграла для себя полгода на завершение ремонта квартиры!
Ответ Верховного суда: Отсчет сроков должен производиться со дня фактической сдачи домов. В данном случае - с конца прошлого года. Тогда передача квартиры должна быть произведена не позднее середины следующего года - как это прописано в ДДУ. То есть компания нарушила условия и должна оплатить издержки клиента.
п. 3 ст. 8 о сроках передачи квартиры
Планы строителей - их личное дело. Главной является документально подтвержденная взаимосвязь между вводом объекта в эксплуатацию и сдачей конкретной квартиры.
Определение ВС No 78-КГ17-26
Здесь застройщик обязан выплатить неустойку за 4 месяца - то есть в полном объеме. Плюс 50% за отказ от добровольной выплаты, и дополнительно погашение судебных издержек истца.
Выносим полезный опыт
Нельзя подписывать никакие акты, если строительная компания нарушила прописанные в договоре сроки. Даже если просрочка небольшая!
Бывают форс-мажорные случаи, когда компания не может завершить строительство в срок. Тогда она обязана заключить с дольщиком дополнительное соглашение. Нельзя верить строителям на слово. И не стоит бояться обращаться в суды!
Зачастую судебные разбирательства завершаются на уровне Арбитражных судов субъектов РФ. Но когда дело доходит до Верховного суда, это нередко приносит нужные результаты.
Представленные ниже примеры: это случаи с реальными людьми, решившими отстаивать свои права. Они посчитали, что строители не выполнили взятые на себя обязательства и решили добиться компенсаций. Но даже если у вас будет идентичная ситуация, это не станет гарантией успеха.
Строительная компания не оповестила собственника о сдаче его жилья. В такой ситуации можно считать, что квартира не сдана!
Случай №1: После внесения всей суммы за квартиру дольщик спокойно ждал завершения строительства. Когда подошел обозначенный в договоре срок сдачи, он не получил никаких уведомлений. На такие действия строителей человек отреагировал вполне логично - пожелал получить компенсацию. Итоговая сумма его исковых требований составила около 350 000 рублей!
Фактически строительство завершилось даже раньше срока на 5 - 6 месяцев, но дольщика почему-то забыли уведомить. Застройщик в суде весомых аргументов в свое оправдание не привел. При этом заявил, что истец сам виноват. Другие дольщики знали о сдаче, а он нет.
Решение Областного суда: Отказ в компенсации. Здесь аргументация была следующая: Истец не сумел привести доказательства своего незнания о сдаче дома и отсутствия уведомления от застройщика.
По логике решения выходит, что сам дольщик не проявлял желания принимать квартиру. И он не мог не знать об окончании работ, живя неподалеку от места стройки.
Ответ Верховного суда: В обязанности застройщиков входит рассылка уведомлений о завершении работ всем собственникам. Для этого определен конкретный способ - заказные письма с уведомлением и описью. Дополнительно компания может звонить людям, писать им в соц. сетях и даже пользоваться голубиной почтой. Но это не отменяет необходимости отправлять письма!
Здесь действует норма права: п. 4 ст. 8 о способе уведомления
Также ВС РФ подчеркнул, что при таких претензиях доказательства правомерности своих поступков обязаны приводить именно строители. А если они отступили от правил, не направили дольщику письмо, то нарушили закон.
Определение ВС No 18-КГ16-40
Выносим полезный опыт
С наступлением срока сдачи следует чаще проверять почту. Если официальное письмо так и не поступило, можно смело выдвигать требования о неустойке. Компания отказывается урегулировать проблему? Тогда остается обращение в суд, и к указанным выплатам следует присовокупить штрафные санкции!
Строительная компания затягивает с устранением недочетов. За это дольщик вправе получить компенсацию и штраф!
Случай №2: Между физ. лицом и строительной компанией был заключен ДДУ. Дольщик полностью рассчитался и ожидал сдачи дома. Работы завершились в срок, но во время приемки квартиры гражданин увидел существенный недостаток - неправильное остекление лоджии. Он сразу направил компании претензию, которая на долгое время осталась без внимания. Следующим шагом покупателя стало обращение в суд. В своем иске он пожелал получить неустойку 8 200 000 рублей и компенсировать моральный вред 60 000 рублей.
Городской суд вынес отказное решение по иску. Областной суд рассмотрел апелляцию, но оставил предыдущее решение без изменений.
Аргументом для вынесения вердикта стало утверждение о невозможности применения закона, призванного защищать права потребителей.
Ответ Верховного суда: В законе о долевом строительстве присутствует пробел. Он никак не регулирует ситуацию, в которой за несвоевременное устранение недочетов застройщиком собственник получает денежную компенсацию.
Дольщика можно признать потребителем, который испытал дискомфорт от действий компании. Закон о защите его прав здесь является ключевым. Даже судебное разбирательство не отменяет его действия. Дефекты строители обязаны устранить и компенсировать моральный ущерб.
Размер неустойки считается по действующим нормам - это 1% от стоимости приобретенного жилья за каждый день просрочки. Максимальный срок устранения недостатков - 45 дней.
См. п. 1 ст. 20 о сроках устранения недостатков
Выносим полезный опыт
Не следует принимать жилье с явными недоделками. Следует отразить все недочеты в акте приемки и составлять претензии. Если застройщик отказывается возмещать ущерб, есть смысл обратиться в суд.
В рассказанной истории разбирательство длилось более трех лет, а сумма искового требования втрое превысила стоимость самого жилья. Но появился прецедент, по которому даже за не очень серьезное нарушение можно получить значительную компенсацию.
ВАЖНО: Если истец требует большую выплату, которая в разы превышает объемы его издержек, суд вправе уменьшить сумму иска. Но для этого нужны основания!
п. 34 постановления Пленума ВС No 17 об уменьшении неустойки
Оплата неустойки не отменяет других компенсаций!
Ответ Верховного суда: Если имеется факт обращения в суд, выплаты строительной компании нельзя считать добровольными. Поэтому за дольщиком сохраняется право требовать выплату. Причем санкции будут наложены на всю сумму компенсации, переданную застройщиком клиенту.
Определение ВС No 31-КГ16-1
Уменьшение выплаты возможно. Но для этого ответчик должен доказать несоизмеримость требований.
ст. 333 ГК об уменьшении неустойки
Выносим полезный опыт
На любое нарушение застройщика и ущемление прав потребителей нужно реагировать правильно - составлять претензию и пытаться получить компенсацию. Если досудебного урегулирования не получится, можно смело обращаться в суд.
Предварительно стоит напомнить застройщику о действующих нормах права. По ним кроме компенсации морального вреда и неустойки ему придется выплатить штраф. Он составит половину всех исковых требований! Плюс истцу компенсируют все судебные издержки. Такие факты действуют отрезвляюще и нередко мотивируют компании решать вопросы в досудебном порядке.
Если дольщик выявит дефекты жилья во время его эксплуатации или ремонта, застройщик оплатит все расходы на их устранение!
Случай №3: Дольщик заселился в квартиру, а с наступлением холодов столкнулся с промерзанием стены. Кроме дискомфорта это явилось причиной постоянной сырости и появления грибка. На просьбу устранить дефекты застройщик ответил отказом. Он заявил, что не имеет права производить работы с наружными стенами, так как они являются собственностью всех жильцов.
Тогда собственник произвел ремонт за свой счет, а затем подал в суд иск о выплате компенсации. Итоговая сумма получилась 415 000 рублей - она включала проведение независимой экспертизы и компенсацию. Дополнительно компания была обязана выплатить штраф - половину от суммы иска.
Разбирательства в местных судах разделились на два этапа. На первом судебный орган значительно снизил размер выплат за моральный вред. На втором - принял решение об отказе в удовлетворении претензии.
Ответ Верховного суда: Компенсация морального вреда не может составлять 50 000 рублей, достаточно 10 000 рублей. При этом компания обязана в полной мере возместить клиенту его финансовые издержки на устранение недостатков квартиры.
Дольщикам никто не может диктовать условия по защите их законных прав. Они могут нанять специалистов для проведения необходимых работ, а затем все затраченные средства получить от застройщика. Также им не запрещено получить от компании деньги или принять ее предложение об устранении недостатков.
Определение ВС No 11-КГ15-9
Строительные компании ошибочно ссылаются на пункты об общем имуществе. Для замены утеплителя не нужно делать перепланировку, переустройство помещений или реконструкцию. И права соседей при проведении таких работ никак не затрагиваются.
Выносим полезный опыт
Недостатки в виде плесени или грибка на стенах, холода в зимний период или повышенной влажности требуют немедленного устранения. Но до начала работ необходимо пригласить независимого эксперта и получить его заключение.
Этот акт станет поводом для подачи исковых требований и определит виновного в нарушениях. Ссылки на несогласие с работами других жильцов дома не имеют под собой оснований.
Смена дольщика не освобождает застройщика от уплаты неустойки в полном объеме.
Случай №4: Первая женщина стала дольщицей. К назначенному в договоре сроку дом не был сдан в эксплуатацию. Не захотев ждать завершения строительства, она решила продать квартиру. Право на жилой объект перешло к другой женщине.
Смена дольщика состоялась через 7 месяцев после официальной даты сдачи дома. А через 2 месяца строители объявили о завершении работ и предложили владельцам провести приемку квартир.
Сложившаяся ситуация не устроила собственницу, поэтому она решила получить неустойку. Причем компенсация касалась всего срока - то есть 9 месяцев просрочки! Сумма получилась 208 000 рублей, сверх которой автоматически был приплюсован штраф в 50%.
Суд первой инстанции удовлетворил требования. После апелляции Областной суд отменил решение.
В официальных документах было указано, что собственница имеет право на компенсацию 2-месячной просрочки.
Ответ Верховного суда: Строительная компания допустила 9-месячную просрочку по сдаче объекта. Поэтому она должна выплатить неустойку за весь срок. И не важно, как давно второй дольщик купил квартиру.
ст. 384 ГК о правах кредиторов
В ДДУ прописано, что новый собственник получает все возможные права. Последующая переуступка прав на недвижимость не отменяет этого обстоятельства.
Определение ВСNo 2-КГ14-1
Выносим полезный опыт
Приобретение строящегося жилья у дольщика должно сопровождаться тщательным изучением ДДУ. Особенно пункта о переходе прав! Именно он определит возможное получение и размер неустойки.
Если в договоре прописана полная передача прав, и имеет место нарушение сроков сдачи дома, можно без опасений создать претензию. В ней следует потребовать компенсацию за весь период просрочки, что на 100% законно. Плюс если компания откажется урегулировать вопрос полюбовно, в суде сумма компенсации увеличится в полтора раза!
Договор со сложными формулировками по поводу сдачи объекта недвижимости не станет поводом для отказа в выплате компенсации
Случай №5: Дольщик и застройщик заключили ДДУ, в котором были прописаны сроки сдачи квартиры - максимум через 6 месяцев со дня ввода здания в эксплуатацию. Также в договоре был дополнительный пункт, по которому сроки сдачи дома обозначались 1 - 2 кварталами следующего года.
Фактически строительная компания ввела дом в эксплуатацию в самом конце прошлого года. А жилье передала владельцу через 10 месяцев. На претензии дольщика по поводу сроков застройщик не отреагировал, и тогда человек направил иск в суд с требованием выплатить 150 000 рублей.
Местный судебный орган ознакомился с договором и отказал в выплате неустойки.
Главным и единственным аргументом стал дополнительный пункт о сроке сдачи дома (1 - 2 квартал следующего года). То есть со дня окончания этого периода до передачи жилья прошло 4 месяца - что полностью соответствует условиям ДДУ.
ВАЖНО: Добавив в соглашение такой пункт, строительная компания выиграла для себя полгода на завершение ремонта квартиры!
Ответ Верховного суда: Отсчет сроков должен производиться со дня фактической сдачи домов. В данном случае - с конца прошлого года. Тогда передача квартиры должна быть произведена не позднее середины следующего года - как это прописано в ДДУ. То есть компания нарушила условия и должна оплатить издержки клиента.
п. 3 ст. 8 о сроках передачи квартиры
Планы строителей - их личное дело. Главной является документально подтвержденная взаимосвязь между вводом объекта в эксплуатацию и сдачей конкретной квартиры.
Определение ВС No 78-КГ17-26
Здесь застройщик обязан выплатить неустойку за 4 месяца - то есть в полном объеме. Плюс 50% за отказ от добровольной выплаты, и дополнительно погашение судебных издержек истца.
Выносим полезный опыт
Нельзя подписывать никакие акты, если строительная компания нарушила прописанные в договоре сроки. Даже если просрочка небольшая!
Бывают форс-мажорные случаи, когда компания не может завершить строительство в срок. Тогда она обязана заключить с дольщиком дополнительное соглашение. Нельзя верить строителям на слово. И не стоит бояться обращаться в суды!
