Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры

Определение сроков

Построить дом – это еще не все. Компания-застройщик обязана сдать его городу, перед тем как отдаст вам ключи. Это означает, что ему необходимо получить от администрации муниципалитета разрешение на ведение многоквартирного здания в эксплуатацию. Этот процесс может растянуться во времени и занять несколько месяцев. Но это не ваши проблемы, ведь на руках имеется договор.
В этом документе сроки могут оговариваться двумя способами:

• Через определенное количество дней после сдачи дома. Например, в договоре указано, что в течение 50 дней после оформления документов на введение многоквартирного дома в эксплуатацию, компания должна отдать вам ключи. Если этот срок заканчивается 31 августа, то с 1 сентября идет просрочка, за которую можно требовать неустойку;
• К конкретному числу. В договоре может быть написано, что ввод дома должен произойти до 28 февраля 2022 года, а передача квартиры до 31 мая 2022 года. В этом случае неустойка начнется с 1 июня 2022 года.

Перечитайте свой договор, чтобы определить, с какого момента считать компенсацию.

Доказательная база

Получить компенсацию на наем (аренду) жилья можно лишь в том случае, если была доказана необходимость съема. Поэтому нужно подготовить пакет документов. Он должен включать договор аренды между вами и арендодателем, копия трудовой книжки и паспорта. При этом документы должны свидетельствовать, что при регистрации в одном населенном пункте вы должны нанимать в квартиру (по уважительной причине) в другом, в котором у вас уже куплено жилье.

Все это в первую очередь нужно не для судебных тяжб, а для общения с компанией застройщика. Обращаться в суд – это затратное дело, да и положительный исход дела никто гарантировать не станет. Но это знаете вы, а застройщик должен почувствовать, что вы можете пойти до конца и все же обратиться в суд. А для него это также может обернуться лишними тратами, да еще и репутационными потерями.
Отстаивайте свои права

В нашей стране население нельзя назвать юридически подкованным. Такое положение дел позволяет компаниям чувствовать практически вседозволенность, ведь с них мало что требуют. Это касается всех сфер жизни, в том числе и строительства жилья. Покупатели закрывают глаза на разбитые окна, отвалившуюся плитку, перекошенные двери и другой брак. Люди радуются, что у них появилось свое собственное жилье, разве может какая-то мелочь затмить такое событие.

А застройщики этим активно пользуются. Поэтому нельзя давать им спуску. Устраивайте разборки всегда, когда считаете нужным. Они ж не работают за спасибо, вы им миллионы своих рублей отдали. Не бойтесь показаться худшим клиентом, вы ведь требуете простого соблюдения договоренностей.

Составление претензии

Устные разбирательства ни к чему не приводят, поэтому нужно составить заявление на имя руководителя компании. Он может называться по-разному: директор, генеральный директор или президент. Это не играет важной роли, а больше относится к самовлюбленности человека. Главное лицо конкретно в вашей ситуации можно узнать в едином реестре юридических лиц. Необходимо загрузить из него выписку и найти в ней пункт, в котором будет указано лицо, которое может действовать от имени компании без доверенности.
На своей претензии проставить дату, а также указать, когда по документам вы должны были заселяться в новую квартиру. Писать следует так:

• Принцип pactasuntservanda прописан в Венской конвенции по правам международных договоров в ее 26 статье. Он означает, что между сторонами действует основополагающая договоренность, которая подразумевает следование пунктам заключенного соглашения (pactasuntservanda с латинского переводится, как «договоры должны соблюдаться»).
• Любой договор должен выполняться обеими сторонами в полном объеме – и это обязательное условие. При этом выполнение должно быть добросовестным, что означает приверженность документу, взаимное уважение, взятие во внимание интересов сторон. В том числе это означает и то, что необходимо стремиться к тем целям, ради которых заключался этот договор.
• В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации записано, что добросовестность выполнения обязательств должна совпадать с условиями соглашения, а также с правовыми нормами. Если же регламентирующих положений в данной отрасли нет, то условия должны выполняться в соответствие с обычаями.
• В первом пункте пятнадцатой статьи ГК РФ сказано, что сторона, чьи права были нарушены имеет право на полную компенсацию убытков, если другое не предусмотрено действующим договором или законодательными актами.
• В десятой статье Федерального закона No214 предусматривается обязательная выплата неустойки, если обязательства одной из сторон были не выполнены или выполнены ненадлежащим образом. Размер выплат предусматривается законом или указывается в договоре. Также эта статья предусматривает возмещение понесенных убытков, которые превышают неустойку.
• Статьями 15 и 393 Гражданского кодекса РФ определяется, что может считаться убытками. В их состав входят как реальный ущерб, так и недополученная выгода. Под ущербом понимается траты, которые инвестор понес или понесет в результате восстановления своих прав.

После этого необходимо описать свою претензию и потребовать компенсацию трат на аренду жилья. Следует отметить, что вы рассчитывали, что компания ООО «название застройщика» является благонадежной. Далее пишите, что зарегистрированы в другом населенном пункте (его название), а трудоустроены в ином (название), поэтому вынуждены нанимать для себя жилье, в тот период, когда по договору уже могли бы въехать в свою квартиру. Это подтверждается ДДУ (написать его номер), который был подписан (написать дату заключения договора), прилагаются копии паспорта и трудовой книжки, а также арендный договор на наемную квартиру. При этом копию последнего документа необязательно заверять у нотариуса. Вот пример, которым вы можете воспользоваться, подставив свои данные:
• Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается добросовестность сторон при возникновении гражданских правоотношений. В связи с этим я надеялся на добросовестность и ответственность ООО «название компании застройщика».
• Я имею регистрацию в городе Ростов-на-Дону, но при этом трудоустроен в городе Санкт-Петербург в ООО «название работодателя». Подтверждением этому являются паспорт и трудовая, копии которых приложены ка данному заявлению. В городе Санкт-Петербург собственно жилья не имею, поэтому вынужден был нанять себе жилье. В результате этого ежемесячно несу траты, которые составляют 20 000 рублей, что могу подтвердить копией договора аренды, также приложенной к этому заявлению.
• Согласно ДДУ No20/11 от 21.07.2021 ООО «название компании застройщика» обязалось передать ключи от купленной мною квартиры No75 в доме No175, находящийся по адресу: город Санкт-Петербург улица Садовая не позднее 28 февраля 2022 года. Вместе с тем ООО «название застройщика» на момент составления данной претензии свои обязательства не выполнено, поэтому я и дальше вынужден оплачивать аренду жилья.
• Предлагаю ООО «название застройщика» компенсировать мои траты на аренду квартиры в размере 40 тысяч рублей за период с 01.03.2022 по 30.04.2022 года, а также продолжать выплачивать компенсацию с 01.05.2022 года по 20 000 рублей каждый месяц до того времени, пока не будут переданы ключей от квартиры No75, что предусмотрено в ДДУ No20/11 от 21.07.2021.
Приложить все копии, а также указать контактный телефон и email адрес. Документ составляется в двух экземплярах, на которых нужно поставить свою подпись.
Отправка претензии
Если вы и офис компании застройщика находитесь в одном населенном пункте, то претензии следует отнести собственноручно. На стойке администратора сотрудник проставит на обоих документах дату и номер входящего письма, что будет свидетельствовать о регистрации претензии. Один документ будет у вас, а другой – передается застройщику.
Если же посетить офис компании нет возможности, то нужно отправить ему два письма: ценное и заказное. Первое – это подстраховка, чтобы были доказательства, что застройщику была направлена претензия, а ни что иное. Второе письмо почтальон доставит в офис компании.

Договоренности по выплатам

Не позднее, чем на десятый день застройщик должен вам ответить. Адекватный застройщик назначит личную встречу, где попробует «сбить» сумму компенсации. Записывайте ход беседы на диктофон.
При этом настаивайте, чтобы застройщик покрыл все ваши затраты по найму жилья. То есть от момента, когда была пропущена крайняя дата передачи ключей до момента, когда они все же будут переданы. Добиться этой компенсации вполне под силу. Более того, каждый застройщик закладывает такие риски в свой бюджет.
Хоть правда и за вами, но, скорее всего, с вами будет разговаривать профессиональный юрист. Наверняка он без труда сможет поставить вас в неудобное положение, когда вы захотите принять его условия. Поэтому лучше приходить на встречу также с юристом или адвокатом.
Когда вы сойдетесь в цене, то между вами будет подписано еще одно соглашение с суммой и порядком выплат.
Компенсация и неустойка – это разные понятия
Не рекомендую объединять претензию о компенсации платы за арендуемое жилье и неустойку за факт нарушения договора в одно заявление.

При этом застройщик (если у него нормальный юрист) постарается внести в соглашение пункт, что других претензий у сторон друг к другу нет. Но такая формулировка покупателю не подходит. После того как вам передадут квартиру, вы можете написать другую претензию. Но в данном случае она будет о выплате неустойки за срыв сроков договора.
На это вы, скорее всего, получите возражение от застройщика, что вы и так получаете компенсацию на съем квартиры. Поэтому он попросит вернуть полученные деньги, и тогда компания выплатит вам неустойку. Вам поможет следующая фраза:
• В 10 статье Федерального закона No214 убытки в виде расходов на аренду жилья взыскиваются в полном объеме в дополнение к неустойке, поскольку неустойка – это штрафная санкция.