В ближайшее время мне предстоит принять квартиру у застройщика, на руках имеется договор долевого участия. Высока вероятность, что вскроются дефекты различной сложности, их я буду описывать в акте осмотра. Есть сомнения по поводу подписания акта приема-передачи, как быть, если вскроются серьезные недочеты? Есть ли у меня право отказаться от подписи документа или придется сделать это в обязательном порядке?

Нередко застройщики в конфликтной ситуации составляют и подписывают акт в одностороннем порядке. Можно ли выиграть суд, если начать оспаривать такой документ? При углублении в эту тему, мне показалось, что в законодательстве нет строгих норм о подписании односторонних документов.

Владимир И.

Владимир , закон о принятии одностороннего акта приема-передачи описан максимально подробно. Но у многих возникают сложности с его верной трактовкой. В данном случае, я могу помочь вам разобраться.

Похожие статьи

20.12.2021

Аргументы и Факты

Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков

Заполняя форму, я принимаю условия передачи информации

Для чего требуется акт

Договор долевого участия отличается от других видов сделок с застройщиками, дольщик не сразу получает право собственности на жилье. Подписание ДДУ дает возможность в будущем потребовать у застройщика квартиру, но на момент строительства это не равнозначно владению ей.
Полноценное право на квартиру у собственника появляется составления и подписания акта о приеме и передаче объекта в двустороннем порядке. Даже если собственность еще не была зарегистрирована в Росреестре.
Вместе с правами также появляется ответственность за сохранность жилья и всего имущества, находящегося в нем.

Согласно статьям 209 и 210 ГК РФ государство гарантирует, что после подписания документации, вы являетесь полноправным владельцем жилья и можете распоряжаться им по своему усмотрению.

Все произведенные работы заверяются подписью обеих сторон. Если вторая сторона по не выявленным причинам отказывается подписывать документ, это делается в одностороннем порядке.

При участии в долевом строительстве оформление документации происходит по тому же принципу. Но при этом, государство накладывает на застройщика определенные ограничения, не позволяющие ему злоупотреблять своими возможностями.

Расчет сроков подписания договора

У многих людей возникают вопросы о том, откуда у застройщика права подписание документов в одностороннем порядке. Также не совсем понятно, откуда берутся обозначенные сроки подписания. У этого процесса есть определенные нюансы.
Согласно законодательству, дата подписания заранее прописывается в договоре ДДУ. Допускается указывать точную дату, с указанием месяца, дня и квартала.

В некоторых случаях сроки определяют по определенному событию, после которого происходит подписание договора. К примеру, документ будет оформлен после окончания строительства, точных дат в таком случае не указывают. Это закреплено в п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ о долевом строительстве.

Представим ситуацию, договором обозначено обязательство по передаче в мае 2023 года. Значит, застройщик должен выполнить обязательство не позже 31 мая 2023 года. В противном случае идет нарушение сроков и за застройщиком закрепляется просрочка. Если в документе указана вторая половина 2023 года, значит, акт о приеме и передаче оформляют до 31 декабря 2023 года.
Серьезные проблемы возникают у потенциальных владельцев жилья, если в документе обозначено, что передача осуществится после наступления определенного события. К примеру, спустя месяц после окончания строительства. Опасность заключается в том, что введение дома в эксплуатацию наступает далеко не всегда. Застройщик может обанкротиться или по иным причинам заморозить стройку. В таком случае гражданам придется годами ожидать выполнения обязательств.

В Верховном суде неоднократно обозначалось, что допускать подобных ситуаций нельзя.

В договоре несколько сроков: что делать собственнику

В некоторых случаях застройщики пытаются хитрить. Они указывают в документе сразу несколько дат, считая, что таким образом могут обезопасить себя от просрочки и вытекающих последствий. Но согласно законодательству, если в договоре указано два или более срока, ориентироваться нужно на самую раннюю дату из имеющихся.

Верховным судом рассматривалась ситуация, когда в документе было указано сразу два срока. Первый пришелся на 2 квартал 2016 года, окончание стройки планировалось на это время. Второй срок застройщик обозначил так: «Не позднее 6 месяцев со дня введения дома в эксплуатацию».

Ситуация выглядела так: дом досрочно ввели в эксплуатацию в ноябре 2015, а заветные ключи потенциальный владелец получил лишь спустя год. Застройщик уверен, что обязательств он не нарушал, ведь сроки заранее были прописаны и он действовал согласно документу. Но собственник был не согласен с этим моментом и требовал возмещения ущерба за сорванные сроки.
В суде обеим сторонам разъяснили, что в договоре был прописан конкретный пункт о передаче объекта в течение 6 месяцев с момента введения дома в эксплуатацию.

Если же введение произошло досрочно, то шестимесячный период необходимо было отсчитывать с момента фактического введения в эксплуатацию. Таким образом, владелец жилья должен был получить квартиру до мая 2016 года, а не в ноябре, как это произошло по факту. В этой ситуации застройщик действовал незаконно, и дольщику возместили ущерб.

Важный нюанс: на момент заключения договора стоит указать в нем отдельный пункт. Согласно этому пункту, застройщик имеет право досрочной сдачи дома, а дольщик обязуется в таком случае своевременно принять жилье. Если данного пункта нет в наличии, тогда следует ориентироваться по датам указанным в договоре, а также смотреть, что говорится в законах ГК РФ.

Если дом ввели в эксплуатацию раньше срока, вторая сторона не имеет права принуждать потенциального владельца досрочно пройти процедуру принятия. Только в случае, если обратное не было обозначено в договоре. Все попытки подписать договор в одностороннем порядке являются незаконными.

Сроки для принятия объекта

Законодательством предусмотрено множество спорных ситуаций, поэтому существует отдельная статья, относящаяся к подписанию актов о приеме и передаче объектов. Согласно данной статье срок подписания может обозначаться в двух вариантах. Все зависит от того, к какому событию привязывается срок. Ведь затруднения в подсчете нередко случаются даже у судей в моменты решения конфликтных ситуаций между сторонами. Рассмотрим оба варианта.

Привязка к передаче жилья. Это обозначение срока, в течение которого объект передается от застройщика к владельцу. В договоре данный пункт может выглядеть следующим образом: «Процедура осмотра и передачи квартиры от застройщика к собственнику жилья назначена на второй квартал 2023 года». Согласно данному факту документы необходимо подписать не позднее июня 2023 года.
Если подписания не произошло, застройщик выходит в стадию просрочки по выполнению обязательств. Здесь не берутся в расчет случаи, когда дольщики по личным причинам всеми способами уклоняются от встречи и подписания документации. В приведенном примере застройщик обязан предупредить дольщика не позднее 31 мая 2023. За 30 дней до даты, указанной в документации.

Второй случай, это привязка ко дню подписания документов и принятия жилья. Застройщиком обозначается примерный период, когда будет передана квартира. Он обязан заранее уведомить вторую сторону, чтобы дольщик смог своевременно выполнить обязательства со своей стороны.

В договоре данный пункт прописывают так: «Передача объекта от застройщика к участнику долевого строительства назначена на 5 июня 2022 года».

Согласно данной формулировке, застройщик предоставляет возможность вступить в права до 5 июня. Но сама процедура передачи может произойти и позже. Застройщик обязан заблаговременно уведомить дольщика о необходимости принять жилье. Он должен сделать это не менее чем за 2 недели до обозначенного срока.

Если внимательно посмотреть на приведенные примеры, то можно заметить, что разница между формулировками не слишком велика. Однако в случае, если вы откажетесь принимать жилье из-за наличия весомых недостатков, а их устранение затянется, разница в последствиях просрочки будет отличаться.
В любой ситуации застройщик обязуется уведомить дольщика ценным письмом, отправленным по адресу места жительства. Также он может отдать его лично, получив от собственника подпись. Помните, что если у вас происходила смена адреса или прописки и вы не поставили застройщика в известность - ответственность за это будете нести вы сами. Обязательства со стороны застройщика будут считаться выполненными, даже в случае неполучения письма.

Как только письмо оказалось на руках, собственнику необходимо приступить к процедуре принятия квартиры. На это участнику дается ровно неделя с момента получения конверта на почте. Отсчет срока начнется, даже если письмо не было получено в связи со сменой места жительства или иными обстоятельствами.
Застройщик не имеет права требовать принять квартиру быстрее. Закон находится на стороне дольщика, если он по каким-либо весомым обстоятельствам не может сразу же приступить к процедуре приема. Например, находится в отъезде по работе или на лечении в больнице.

Передача иных документов, кроме акта

За застройщиком закреплено право, уведомить собственника квартиры о возможности принять объект раньше времени. Как только дом введен в эксплуатацию, владелец ДДУ может начать готовиться к осмотру жилья.
Помимо акта застройщик выдаст ряд документов:

1. Свидетельство, в котором указано, что дом благополучно введен в эксплуатацию. Копия акта потребуется собственнику для дальнейшего оформления имущества через Росреестр. Поэтому вы вправе потребовать копию документа.
2. Инструкцию по эксплуатации жилья. Это обязательный документ, который выдается под роспись собственника квартиры. С содержимым обязательно нужно ознакомиться.
3. Свидетельство о наличии почтового индекса. Его выдают в большинстве случаев.

В некоторых случаях выдаются дополнительные документы, но это не обязательно.

Односторонний акт приема-передачи: что нужно знать

При уведомлении собственника о необходимости принять квартиру, застройщик обычно также указывает на последствия возможного уклонения от осмотра объекта и подписания акта. Если уклонение происходит без весомых причин (командировки, болезни, срочного отъезда по личным обстоятельствам), то застройщик может прислать договор, подписанный в одностороннем порядке. Это не будет считаться нарушением закона в конкретной ситуации.

Несмотря на то, что законодательством у застройщика предусмотрена такая возможность, у него также имеется много ограничений. Это было сделано для того, чтобы предотвратить возможность действовать незаконно благодаря имеющимся полномочиям.
Застройщик имеет право оформить договор в одностороннем порядке в том случае, если собственник не выходит на связь и сознательно уклоняется от выполнения обязательств. Если попытки связаться по номеру телефона и через почту не увенчались успехом, у застройщика нет возможности выяснить местонахождение дольщика. Он имеет право подписать акт в одностороннем порядке. Важно помнить: подписание договора только одной из сторон можно произвести не ранее, чем спустя 2 месяца после наступления срока приема.

Бывают ситуации, когда застройщик и вовсе не уведомлял потенциального владельца жилья или не предпринял попыток связаться всеми доступными способами. В таком случае у него нет права оставлять подпись в одностороннем порядке. Если у застройщика не будет весомых доказательств, что он пытался уведомить дольщика, суд признает договор недействительным.
Порой случаются следующие ситуации: застройщик уведомил вторую сторону по телефону, не отправляя писем. Во время приема квартиры, владельцем были обнаружены недостатки, которые он потребовал устранить. При этом договор остался не подписанным. Сторона застройщика может применять угрозы одностороннего подписания документа.
Они также могут специально направить почтовое уведомление, чтобы иметь больше доказательств об уклонении. Но отсчет срока начнется со дня получения письма, а не телефонного разговора.
Если же застройщик все же незаконно подписал акт, потребуется обратиться в суд за признанием документа недействительным.

Нужно ли отвечать застройщику на его письмо

Застройщики практически всегда отправляют по почте письмо с информацией о готовности передать квартиру. После получения письма обе стороны связываются по телефону, чтобы согласовать ближайшую дату принятия жилья и подписания документации.
Специалисты рекомендуют для подстраховки отправить через почту ответ для застройщика. Нужно написать, что уведомление получено, и вы готовы принять квартиру. Факт ответного письма пригодится, если возникнет конфликтная ситуация и застройщик будет доказывать в суде, что собственник пытался уклоняться от приема.
В судебных разбирательствах письма всегда играют важную роль. Отправлять ответные уведомления не обязательно, но это может помочь в суде.

Единственный допустимый случай отказа от приема квартиры - это наличие дефектов в ней. Такие действия полностью законны, владелец квартиры может потребовать устранения недочетов. Доказать, что уклонения не было можно с помощью дефектовочного акта. В нем описываются все недостатки, которые были выявлены во время осмотра. Если застройщик отказал в подписании дефектовочного акта, то необходимо направить письменную претензию.
Чтобы в дальнейшем вы могли доказать законность своих действий, достаточно документально фиксировать каждый шаг. Иметь доказательства, что получили письма и звонки от застройщика и были готовы принять квартиру. Если был вскрыт факт наличия недостатков, обязательно оформить дефектовочный акт с полным описанием всех недочетов.

Застройщик отказался подписывать акт

С этой ситуацией сталкиваются многие участники долевых строительств. Первым делом необходимо написать письмо на имя застройщика. Письмо должно быть от собственника квартиры, если их несколько, то каждый должен поставить указать свое имя и подпись.
Оформить его нужно следующим образом:

«Уважаемый застройщик, у нас была согласована дата 20 июня 2022 года для осмотра и принятия квартиры (номер), расположенной по адресу (указывается полный адрес), в связи с окончанием имеющегося срока (или завершением строительства)
В процессе совместного осмотра, мною были выявлены некоторые недочеты: (полностью описать все дефекты).
От застройщика мы получили отказ на составление двустороннего дефектовочного акта и письменной фиксации всех недостатков. В настоящее время мы отказываемся подписывать акт приема-передачи и требуем устранить недостатки и уведомить нас о новой дате осмотра-принятия квартиры».

В письме обязательно нужно указать свои контактные данные, номер договора, а также дату прошедшего осмотра квартиры.
Помните, что недостатки должны быть устранены в течение 45 дней с момента подачи претензии. Если оговорены иные сроки - они незаконны, и вы вправе требовать выполнения в 45-дневный срок.

После отправки письма события могут развиваться следующим образом:
1. Застройщик согласился с вынесенными требованиями и готов их устранить.
2. Вторая сторона не реагирует на письмо.
3. Застройщик написал ответ, в котором указывает на то, что недочетов нет и требования необоснованные.
Если застройщик пошел третьим путем, он также может прислать односторонний акт. В таком случае, придется обращаться в суд для восстановления своих прав. Потребуется также помощь юриста, в случае победы суд позже возместит расходы на юридические услуги. Но чаще всего полученная сумма меньше потраченной.
Застройщик может проигнорировать письмо и вообще не выходить на связь. В таком случае собственнику все также нужно обращаться в суд для решения конфликта. Только в данной ситуации в качестве требования выдвигают устранение всех имеющихся недостатков.

Как действовать в суде

Некоторые пытаются оспорить подписание одностороннего документа, но в этом нет смысла. Необходимо требовать, чтобы суд признал составленный застройщиком акт недействительным, а также, чтобы вторая сторона устранила все дефекты в квартире. Грамотно подойти к данному вопросу может помочь только юрист. Обязательно нужно собрать доказательства в свою пользу, что вы не пытались беспричинно уклоняться и не подписали документ из-за недочетов в квартире.
Главный нюанс данного вопроса: какие дефекты суд сочтет весомыми. Застройщик может доказать, что выявленные недочеты являются несущественными и это норма для сдаваемой квартиры. В таком случае вы проиграете суд. Если недостатки несущественны, судья сочтет ваши действия попыткой уклониться от подписания документов.