Как написать претензию застройщику
Правильно оформленная претензия позволяет сохранить денежные средства. В данном материале говорится о моментах, которые необходимо прописывать в претензии, а также рассматривается процедура ее подачи. Дополнительно предлагается несколько готовых решений.
20.12.2021
Аргументы и Факты
Похожие статьи
Доверьте профессионалам выявление строительных недостатков
Получить консультацию
Заполняя форму, я принимаю условия передачи информации
Основания подачи
Существует несколько оснований. Большинство жалоб связанно со следующими моментами:
· нарушение сроков строительных работ застройщиком;
· наличие конкретных нарушений во время подписания акта приема-передачи объекта;
· значительное увеличение или же уменьшение метража квартиры;
· сдача застройщиком объекта неподлежащего качества;
· наличие неисправностей, связанных с качеством, выявленных в момент проживания в квартире.
Список вопросов, позволяющий подавать жалобы застройщику – открыт. По этой причине написание жалобы можно осуществлять в любой ситуации, когда застройщик предоставляет определенные гарантии, описанные в договоре.
Подготовительные этапы и необходимые документы
Для написания претензии, первоначально необходимо произвести фиксацию существующих недочетов или же осуществить сбор конкретных доказательств, аргументирующих требования. Каждая ситуация имеет свои доказательства. Разберем подробнее.
Качество работ. К этому параметру могут относиться такие моменты:
· кривая штукатурка;
· неправильно закрывающиеся двери;
· продуваемые окна;
· наличие серьезных трещин;
· некачественная отделка и так далее.
В таких ситуациях, обычно, составляется 2 претензии:
1. Первая описывает проблему. Необходимо описать ее так, как ее видите вы, без проведения экспертизы. Главная задача – предложение застройщику самостоятельно выявить проблемные участки и устранить их.
2. Вторая пишется в той ситуации, когда застройщик проигнорировал первую или же сообщил, что жалобы не имеют под собой четких оснований. Здесь требуется вызов специалиста, который проведет экспертизу, а затем подкрепит экспертизу к жалобе. Жалобу необходимо дополнить ссылками на законодательные нормы, неисполненные застройщиком.
Застройщик выносит неправильные требования подписания акта приема-передачи. К примеру, в документе прописана информация, что у дольщика отсутствуют какие-либо претензии, а, на самом деле, они присутствуют, но он не собирается их исправлять. Также в акте может быть написано, что вы обязаны произвести доплату за изменение метража, а вы отказываетесь или же не хотите нанимать эксперта для проведения повторных замеров. В этих ситуациях, в претензии следует ссылаться на те моменты, которые не нравятся дольщику.
Просрочка сроков строительных работ. Главным аргументом будет срок строительных работ, прописанный в договоре. Такая жалоба стандартно связана с неустойкой. Дополнительно потребуется произвести ее расчет. Расскажем об этом позже.
Изменение метража объекта. К примеру, вы получаете объект с метражом, который превышает запланированный, а застройщик запрашивает произвести доплату. В законодательстве отсутствуют какие-либо нормы, в которых прописано, что дольщик обязан автоматически производить доплату. Необходимо изучать договор, запрашивать осуществление точного расчета стоимости превышения, а затем детально во всем разбираться.
Первоначально, можно написать небольшую претензию без прикладывания соответствующей документации. Альтернативный способ – к жалобе прикрепить фотографии, сделанные самостоятельным образом. Такая малая жалоба нужна, чтобы оценить реакцию застройщика. Профессиональный застройщик, имеющий отличную репутацию, отдаст предпочтение быстрому решению вопроса, а вы избавите себя от траты времени, сил и денежных средств на оплату услуг юриста.
Рекомендуется начать с малых жалоб. Они необходимы только в тех моментах, когда проблема не является максимально серьезной и не нуждается в оперативном исполнении. К таким проблемам относятся различные серьезные ситуации:
· прорыв отопительных труб, идущих под половой конструкцией;
· различные серьезные деформации в конструкционных элементах;
Первоначально, требуется вызвать аварийную службу УК. Для фиксации полученного ущерба и для получения в дальнейшем компенсации следует уведомить об этом застройщика в самые кратчайшие сроки.
Стоит отметить, что часто застройщики не собираются устранять недостатки в добровольном порядке. В особенности, если претензия была составлена неграмотно. Юридические компании сразу способны определить, кто является автором жалобы: юрист или же дольщик. Правильно оформленная жалоба значительно повышает вероятность того, что юр. отдел даст рекомендацию оперативно решить ее и не прибегать к судебному разбирательству и штрафным санкциям.
Необязательно составлять десятистраничную жалобу, в которой будут приведены все ГОСТы и СНИПы. Будет достаточным, если она оформлена на юр. языке и четко излагает все требования. Главное правило хорошей жалобы – серьезное и детальное формулирование требований.
Правила написания претензии
Стоит отметить, что жалобы почти никаким образом не регулируется в законодательстве. Полностью отсутствует какая-либо статья, в которой рассказано о том, чем является жалоба (претензия). Законодательством стандартно регулируются следующие моменты: порядок направления, срок подачи, срок получения результата. Её содержание никак не регулируется. Бывают редкие ситуации в законодательстве, когда говорится о том, что обязано содержаться в жалобе. Пример: дольщик хочет получить неустойку, но ее невозможно лишь запросить, а, сначала, требуется произвести ее расчеты. Дополнительно можно привести полную формулу и прикрепить вычисления.
Отсутствуют какие-либо дополнительные особые требования к жалобе, которые отличают ее от стандартного письма.
В жалобе в обязательном порядке должны находиться следующие элементы:
1. Контактная информация отправителя – адрес проживания и номер мобильного телефона.
2. Копии всех документов, на которые ссылается текст претензии.
3. Детальное описание проблемы.
Можно самостоятельным образом перечислить все законы и статьи, которые, по мнению дольщика, были нарушены застройщиком, но этот момент не является обязательным. Следует описывать только то, в чем точно уверены: статьи, детальное описание проблемы и так далее. К примеру, если на объекте продувает окно, то необходимо указать какое именно окно неисправно и в какой локации оно находится.
Нормативно-правовыми документами и статьями законодательства детально должен заниматься юрист для составления иска для судебного разбирательства. Да, на законодательство можно сослаться, описывая неисправность в жалобе, но это не окажет весомого влияния. Вывод: указание ссылок на законодательные документы – метод, позволяющий доказать что-либо в судебном разбирательстве, но не основа претензии.
Расчет неустойки за нарушение сроков сдачи дома
Поговорим о том, как произвести вычисление неустойки, если дольщик не получил собственный объект в требуемую дату. Момент является очень важным, так как в жалобе в обязательном порядке следует казать размер неустойки. Ниже рассмотрим данные, которые потребуются для написания претензии.
Цена квартиры. Стоимость, которую дольщик оплатил застройщику в день подачи жалобы. Если дольщик еще не целиком оплатил сумму, к примеру, взял в рассрочку, то производить вычисление неустойки можно лишь на оплаченную денежную сумму.
Число дней просрочки. Начало происходит со дня, который следует за крайним днем выполнения обязательства. Если в документации прописано, что дом должны передать 2 августа, то неустойка рассчитывается с 3 августа. В ситуациях, когда в документации прописан период, крайним сроком периода является крайний день выполнения обязательства.
К примеру, если прописан срок передачи дома как июль 2021 года, значит, крайний день – 31 июля, а вычисление неустойки стартует с первого августа.
Действующая ставка Центробанка Российской Федерации. Законодательно неустойка увязана с рефинансирующей ставкой Центрального Банка Российской Федерации. Недавно было произведено ее приравнивание к ключевой ставке. Осуществить проверку ключевой ставки возможно на их официальном портале.
С другой стороны, законодательство говорит о том, что при вычислениях используется ключевая ставка, использующаяся на момент выполнения обязательства. Иными словами, в тот момент, когда дольщику передали объект. Если с того момента произошло изменение ставки, то ее следует изучить в специальном разделе.
Сама неустойка и ее размер регламентированы законодательством – 1/150 рефинансирующей ставки за все сутки просрочки выполнения обязательства. Для юрлиц, участвующем в долевом строительстве – 1/300.
Подводя все вышенаписанное, получаем, следующий вид формулы для вычисления:
Стоимость квартиры * Число просроченных дней * 1/150 * Рефин. ставка (%) = Неустойка
Существует более удобный метод, в котором результат рассчитывается в % за один день. Формула имеет следующий вид:
Ставка рефин. (%) * 1/150 = Неустойка за 1 д
Финальное вычисление будет иметь более простой вид:
Стоимость квартиры * Число просроченных дней * Неустойка за один день (%) = Неустойка
При затруднениях во время самостоятельных расчетов, можно воспользоваться специальными решениями, находящимися в глобальной сети.
Какую ставку Центробанка применять, если происходили ее изменения. В законодательстве прописано, что при вычислении неустойки применяют ставку Центробанка на момент выполнения обязательства, иными словами, на момент подписания документа приема-передачи объекта. Отметим, что подавать иск в суд по неустойке можно еще до того момента, как обязательство по приему объекта было выполнено. Таким образом получаем, что по срокам, прописанным в документе, просрочка произошла, а сам акт пока еще не был подписан. В законодательстве это никак не запрещено. Или же ситуация, когда период просрочки является настолько огромным, что ставка менялась неоднократно. Эти моменты вносят добавление определенных сложностей при вычислении неустойки.
Для четкого понимания того, какую ставку следует использовать в формуле, необходимо понимать, что из себя представляет выполнение обязательства. Документ долевого участия говорит о том, что под исполнением обязательств понимается передача объекта. Если объект дольщику по акту был передан, то для вычисления неустойки берется ключевая ставка Центробанка, работающая на момент передачи объекта. Если же объект не был передан, то можно взять наиболее выгодную.
Рассмотрим ситуацию: на сегодняшний момент ключевая ставка намного меньше по сравнению с днем, в который будет передан объект – в расчетах можно использовать более выгодную ставку. У судов отсутствует единый метод решения в таких ситуациях. Суд может, как удовлетворить такое вычисление, так и произвести перерасчет, используя действующую ставку.
Образец претензии
Для примера рассмотрим три готовых шаблона жалобы. Любой пользователь может их загрузить на персональный компьютер и вставить в них свою информацию:
• Жалоба о недостатках.
• Жалоба о сроках.
• Уведомление об отказе.
В жалобе по исправлению неисправностей по гарантии включено некоторое число вариаций (продувание окон, протечка крыши, кривая штукатурка и так далее).
Когда следует направлять претензию
Законодательно не закреплены моменты, предъявляющие специальные требования по срокам, относящимся к направлению претензии. Как только дольщик обнаружит ту или же иную проблему, то ему необходимо незамедлительно писать жалобу.
При нарушении застройщиком сроков строительных работ, направлять претензию можно даже на последующие сутки после того, как он должен был передать объект, но не сделал этого. Дополнительно, законодательство предоставляет дольщику право подавать жалобу в те моменты, когда сроки, прописанные в договорном документе, еще не были исполнены в надлежащем виде, но существуют основания считать, что нарушатся. Пример: остановка застройщиком строительных работ.
Претензия, связанная с качеством, направляется в 10-тидневный срок.
О проблемах, связанных с гарантией, которые были обнаружены во время проживания, необходимо писать в тот же момент, как их выявили. Если дольщик обнаружит проблему, а напишет о ней через полгода, то возникнут сложности. О прорыве гарантийной трубы и затоплении следует писать моментально. Через большой промежуток времени будет труднее доказать эту ситуацию.
Дом имеет срок гарантии в 5 лет, а оборудование – 3 года. По этой причине, пока этот срок не прошел, любую жалобу по таким неисправностям можно отправлять в момент выявления.
Куда отправлять претензию
Юридический адрес. Стандартно жалобы такого вида направляются застройщику по его юридическому адресу. Под таким адресом понимается адрес, по которому произведена регистрация юрлица государством. Чаще всего считается, что юрлицо располагается по такому же адресу, даже в тех случаях, когда это не соответствует действительности. Если письмо не было получено юрлицом, а само оно было направлено по данному адресу, то оно не может ссылаться на то, что необходимо было отправлять письмо на другой адрес. Все риски за неполучение писем по данному адресу юрлицо несет самостоятельно.
Адрес стандартно указывается в конце договора рядом с подписями сторон. Дополнительно стоит производить проверку на предмет смены адреса. Для того чтобы это осуществить необходимо найти в документе ОГРН или же ИНН компании. Эта информация позволяет отыскать компанию, а также произвести проверку юридического адреса.
Дополнительно, каждый застройщик выкладывает в открытый доступ данные о своей деятельности на портале «Наш-дом.рф».
Существует несколько оснований. Большинство жалоб связанно со следующими моментами:
· нарушение сроков строительных работ застройщиком;
· наличие конкретных нарушений во время подписания акта приема-передачи объекта;
· значительное увеличение или же уменьшение метража квартиры;
· сдача застройщиком объекта неподлежащего качества;
· наличие неисправностей, связанных с качеством, выявленных в момент проживания в квартире.
Список вопросов, позволяющий подавать жалобы застройщику – открыт. По этой причине написание жалобы можно осуществлять в любой ситуации, когда застройщик предоставляет определенные гарантии, описанные в договоре.
Подготовительные этапы и необходимые документы
Для написания претензии, первоначально необходимо произвести фиксацию существующих недочетов или же осуществить сбор конкретных доказательств, аргументирующих требования. Каждая ситуация имеет свои доказательства. Разберем подробнее.
Качество работ. К этому параметру могут относиться такие моменты:
· кривая штукатурка;
· неправильно закрывающиеся двери;
· продуваемые окна;
· наличие серьезных трещин;
· некачественная отделка и так далее.
В таких ситуациях, обычно, составляется 2 претензии:
1. Первая описывает проблему. Необходимо описать ее так, как ее видите вы, без проведения экспертизы. Главная задача – предложение застройщику самостоятельно выявить проблемные участки и устранить их.
2. Вторая пишется в той ситуации, когда застройщик проигнорировал первую или же сообщил, что жалобы не имеют под собой четких оснований. Здесь требуется вызов специалиста, который проведет экспертизу, а затем подкрепит экспертизу к жалобе. Жалобу необходимо дополнить ссылками на законодательные нормы, неисполненные застройщиком.
Застройщик выносит неправильные требования подписания акта приема-передачи. К примеру, в документе прописана информация, что у дольщика отсутствуют какие-либо претензии, а, на самом деле, они присутствуют, но он не собирается их исправлять. Также в акте может быть написано, что вы обязаны произвести доплату за изменение метража, а вы отказываетесь или же не хотите нанимать эксперта для проведения повторных замеров. В этих ситуациях, в претензии следует ссылаться на те моменты, которые не нравятся дольщику.
Просрочка сроков строительных работ. Главным аргументом будет срок строительных работ, прописанный в договоре. Такая жалоба стандартно связана с неустойкой. Дополнительно потребуется произвести ее расчет. Расскажем об этом позже.
Изменение метража объекта. К примеру, вы получаете объект с метражом, который превышает запланированный, а застройщик запрашивает произвести доплату. В законодательстве отсутствуют какие-либо нормы, в которых прописано, что дольщик обязан автоматически производить доплату. Необходимо изучать договор, запрашивать осуществление точного расчета стоимости превышения, а затем детально во всем разбираться.
Первоначально, можно написать небольшую претензию без прикладывания соответствующей документации. Альтернативный способ – к жалобе прикрепить фотографии, сделанные самостоятельным образом. Такая малая жалоба нужна, чтобы оценить реакцию застройщика. Профессиональный застройщик, имеющий отличную репутацию, отдаст предпочтение быстрому решению вопроса, а вы избавите себя от траты времени, сил и денежных средств на оплату услуг юриста.
Рекомендуется начать с малых жалоб. Они необходимы только в тех моментах, когда проблема не является максимально серьезной и не нуждается в оперативном исполнении. К таким проблемам относятся различные серьезные ситуации:
· прорыв отопительных труб, идущих под половой конструкцией;
· различные серьезные деформации в конструкционных элементах;
Первоначально, требуется вызвать аварийную службу УК. Для фиксации полученного ущерба и для получения в дальнейшем компенсации следует уведомить об этом застройщика в самые кратчайшие сроки.
Стоит отметить, что часто застройщики не собираются устранять недостатки в добровольном порядке. В особенности, если претензия была составлена неграмотно. Юридические компании сразу способны определить, кто является автором жалобы: юрист или же дольщик. Правильно оформленная жалоба значительно повышает вероятность того, что юр. отдел даст рекомендацию оперативно решить ее и не прибегать к судебному разбирательству и штрафным санкциям.
Необязательно составлять десятистраничную жалобу, в которой будут приведены все ГОСТы и СНИПы. Будет достаточным, если она оформлена на юр. языке и четко излагает все требования. Главное правило хорошей жалобы – серьезное и детальное формулирование требований.
Правила написания претензии
Стоит отметить, что жалобы почти никаким образом не регулируется в законодательстве. Полностью отсутствует какая-либо статья, в которой рассказано о том, чем является жалоба (претензия). Законодательством стандартно регулируются следующие моменты: порядок направления, срок подачи, срок получения результата. Её содержание никак не регулируется. Бывают редкие ситуации в законодательстве, когда говорится о том, что обязано содержаться в жалобе. Пример: дольщик хочет получить неустойку, но ее невозможно лишь запросить, а, сначала, требуется произвести ее расчеты. Дополнительно можно привести полную формулу и прикрепить вычисления.
Отсутствуют какие-либо дополнительные особые требования к жалобе, которые отличают ее от стандартного письма.
В жалобе в обязательном порядке должны находиться следующие элементы:
1. Контактная информация отправителя – адрес проживания и номер мобильного телефона.
2. Копии всех документов, на которые ссылается текст претензии.
3. Детальное описание проблемы.
Можно самостоятельным образом перечислить все законы и статьи, которые, по мнению дольщика, были нарушены застройщиком, но этот момент не является обязательным. Следует описывать только то, в чем точно уверены: статьи, детальное описание проблемы и так далее. К примеру, если на объекте продувает окно, то необходимо указать какое именно окно неисправно и в какой локации оно находится.
Нормативно-правовыми документами и статьями законодательства детально должен заниматься юрист для составления иска для судебного разбирательства. Да, на законодательство можно сослаться, описывая неисправность в жалобе, но это не окажет весомого влияния. Вывод: указание ссылок на законодательные документы – метод, позволяющий доказать что-либо в судебном разбирательстве, но не основа претензии.
Расчет неустойки за нарушение сроков сдачи дома
Поговорим о том, как произвести вычисление неустойки, если дольщик не получил собственный объект в требуемую дату. Момент является очень важным, так как в жалобе в обязательном порядке следует казать размер неустойки. Ниже рассмотрим данные, которые потребуются для написания претензии.
Цена квартиры. Стоимость, которую дольщик оплатил застройщику в день подачи жалобы. Если дольщик еще не целиком оплатил сумму, к примеру, взял в рассрочку, то производить вычисление неустойки можно лишь на оплаченную денежную сумму.
Число дней просрочки. Начало происходит со дня, который следует за крайним днем выполнения обязательства. Если в документации прописано, что дом должны передать 2 августа, то неустойка рассчитывается с 3 августа. В ситуациях, когда в документации прописан период, крайним сроком периода является крайний день выполнения обязательства.
К примеру, если прописан срок передачи дома как июль 2021 года, значит, крайний день – 31 июля, а вычисление неустойки стартует с первого августа.
Действующая ставка Центробанка Российской Федерации. Законодательно неустойка увязана с рефинансирующей ставкой Центрального Банка Российской Федерации. Недавно было произведено ее приравнивание к ключевой ставке. Осуществить проверку ключевой ставки возможно на их официальном портале.
С другой стороны, законодательство говорит о том, что при вычислениях используется ключевая ставка, использующаяся на момент выполнения обязательства. Иными словами, в тот момент, когда дольщику передали объект. Если с того момента произошло изменение ставки, то ее следует изучить в специальном разделе.
Сама неустойка и ее размер регламентированы законодательством – 1/150 рефинансирующей ставки за все сутки просрочки выполнения обязательства. Для юрлиц, участвующем в долевом строительстве – 1/300.
Подводя все вышенаписанное, получаем, следующий вид формулы для вычисления:
Стоимость квартиры * Число просроченных дней * 1/150 * Рефин. ставка (%) = Неустойка
Существует более удобный метод, в котором результат рассчитывается в % за один день. Формула имеет следующий вид:
Ставка рефин. (%) * 1/150 = Неустойка за 1 д
Финальное вычисление будет иметь более простой вид:
Стоимость квартиры * Число просроченных дней * Неустойка за один день (%) = Неустойка
При затруднениях во время самостоятельных расчетов, можно воспользоваться специальными решениями, находящимися в глобальной сети.
Какую ставку Центробанка применять, если происходили ее изменения. В законодательстве прописано, что при вычислении неустойки применяют ставку Центробанка на момент выполнения обязательства, иными словами, на момент подписания документа приема-передачи объекта. Отметим, что подавать иск в суд по неустойке можно еще до того момента, как обязательство по приему объекта было выполнено. Таким образом получаем, что по срокам, прописанным в документе, просрочка произошла, а сам акт пока еще не был подписан. В законодательстве это никак не запрещено. Или же ситуация, когда период просрочки является настолько огромным, что ставка менялась неоднократно. Эти моменты вносят добавление определенных сложностей при вычислении неустойки.
Для четкого понимания того, какую ставку следует использовать в формуле, необходимо понимать, что из себя представляет выполнение обязательства. Документ долевого участия говорит о том, что под исполнением обязательств понимается передача объекта. Если объект дольщику по акту был передан, то для вычисления неустойки берется ключевая ставка Центробанка, работающая на момент передачи объекта. Если же объект не был передан, то можно взять наиболее выгодную.
Рассмотрим ситуацию: на сегодняшний момент ключевая ставка намного меньше по сравнению с днем, в который будет передан объект – в расчетах можно использовать более выгодную ставку. У судов отсутствует единый метод решения в таких ситуациях. Суд может, как удовлетворить такое вычисление, так и произвести перерасчет, используя действующую ставку.
Образец претензии
Для примера рассмотрим три готовых шаблона жалобы. Любой пользователь может их загрузить на персональный компьютер и вставить в них свою информацию:
• Жалоба о недостатках.
• Жалоба о сроках.
• Уведомление об отказе.
В жалобе по исправлению неисправностей по гарантии включено некоторое число вариаций (продувание окон, протечка крыши, кривая штукатурка и так далее).
Когда следует направлять претензию
Законодательно не закреплены моменты, предъявляющие специальные требования по срокам, относящимся к направлению претензии. Как только дольщик обнаружит ту или же иную проблему, то ему необходимо незамедлительно писать жалобу.
При нарушении застройщиком сроков строительных работ, направлять претензию можно даже на последующие сутки после того, как он должен был передать объект, но не сделал этого. Дополнительно, законодательство предоставляет дольщику право подавать жалобу в те моменты, когда сроки, прописанные в договорном документе, еще не были исполнены в надлежащем виде, но существуют основания считать, что нарушатся. Пример: остановка застройщиком строительных работ.
Претензия, связанная с качеством, направляется в 10-тидневный срок.
О проблемах, связанных с гарантией, которые были обнаружены во время проживания, необходимо писать в тот же момент, как их выявили. Если дольщик обнаружит проблему, а напишет о ней через полгода, то возникнут сложности. О прорыве гарантийной трубы и затоплении следует писать моментально. Через большой промежуток времени будет труднее доказать эту ситуацию.
Дом имеет срок гарантии в 5 лет, а оборудование – 3 года. По этой причине, пока этот срок не прошел, любую жалобу по таким неисправностям можно отправлять в момент выявления.
Куда отправлять претензию
Юридический адрес. Стандартно жалобы такого вида направляются застройщику по его юридическому адресу. Под таким адресом понимается адрес, по которому произведена регистрация юрлица государством. Чаще всего считается, что юрлицо располагается по такому же адресу, даже в тех случаях, когда это не соответствует действительности. Если письмо не было получено юрлицом, а само оно было направлено по данному адресу, то оно не может ссылаться на то, что необходимо было отправлять письмо на другой адрес. Все риски за неполучение писем по данному адресу юрлицо несет самостоятельно.
Адрес стандартно указывается в конце договора рядом с подписями сторон. Дополнительно стоит производить проверку на предмет смены адреса. Для того чтобы это осуществить необходимо найти в документе ОГРН или же ИНН компании. Эта информация позволяет отыскать компанию, а также произвести проверку юридического адреса.
Дополнительно, каждый застройщик выкладывает в открытый доступ данные о своей деятельности на портале «Наш-дом.рф».
